Le LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel

Qu’est ce que le LMNP ?

Le LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel est un statut juridique et fiscal spécifique, ouvert à tous les contribuables français souhaitant réaliser un investissement immobilier offrant des avantages fiscaux intéressants.

Comment bénéficier de la déduction fiscale ?

Afin de bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, vous devez faire l’acquisition d’un bien immobilier dans le neuf ou dans l’ancien, et le meubler selon une liste officielle de meubles et accessoires obligatoires.

La location en meublé présente de nombreux avantages par rapport à une location vide qui impose plus de contraintes, notamment :

Durée du bail : 1 an minimum (9 mois pour les étudiants) en location meublée contre 3 ans minimum en location vide.
Préavis du propriétaire bailleur : 3 mois minimum en meublé contre 6 mois minimum avant la fin du bail en location vide.
Dépôt de garantie : plus élevé pour la location en meublé (2 mois) comparé à une location vide (1 mois).
Impôts sur le revenu du propriétaire bailleur : Le loueur en meublé déclare des revenus locatifs, alors que le loueur d’un logement vide déclare des revenus fonciers.

Quel régime fiscal pour le LMNP ?

Vous êtes imposé dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Il existe deux régimes fiscaux pour le LMNP dont le choix se veut stratégique, et qui doit correspondre à votre situation pour optimiser la défiscalisation : Régime forfaitaire et Régime réel.

Le régime forfaitaire ou micro-BIC définit une imposition sur 50% de vos recettes générées par vos loyers. Il est intéressant si vos charges sont inférieures à 50 %, et que vous n’avez aucun autre moyen de les augmenter.
Pour accéder au régime forfaitaire ou micro-BIC, vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 72.500€.
Le régime réel est souvent plus intéressant fiscalement car il permet d’actionner le mécanisme de déficit foncier généré par l’amortissement déductible sur les revenus fonciers du LMNP uniquement, ce qui est exclu avec le régime forfaitaire ou micro-BIC.
Vous pouvez ainsi déduire chaque année l’amortissement de la valeur du bien immobilier, les meubles et toutes les charges inhérentes à son activité de location meublée, notamment : les travaux réalisés dans le bien (dépenses amortissables), les frais de gestion locative, les dépenses liées à l’entretien, les charges…
Les frais d’acquisition du bien (notaire, frais d’agence) font également l’objet d’une déduction.
Vous pouvez donc prétendre à une non-imposition de vos loyers si vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus locatifs.
Le régime réel s’applique aussi bien aux LMNP excédant 72.500€ de revenus locatifs plafonnés à 247.000€, qu’aux LMNP dont les revenus sont inférieurs à 72.500€ qui n’ont pas optés pour le régime forfaitaire ou micro-BIC.
Le statut fiscal est relativement accessible d’un point de vue administratif et présente les avantages d’une gestion simplifiée. Il est cependant recommandé de s’entourer d’un expert-comptable.
Dans le cadre du LMNP, l’acquisition d’un bien dans des résidences de services, telles qu’EHPAD ou résidence étudiants, permet de récupérer la TVA sous conditions.

Quelles sont les conditions d’accès au LMNP ?

Les conditions d’accès au LMNP sont assez souples, et sont soumises notamment à un plafond de revenus locatifs fixé à 23.000 euros annuel dans la limite d’un plafond d’investissement limité à 300.000 euros.
Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 23.000 euros, il vous faudra appliquer le statut LMP (Loueur meublé professionnel).

L’objectif principal du statut LMNP est de bénéficier de revenus locatifs défiscalisés en déduisant les charges inhérentes à cette location, imputables uniquement aux revenus de même nature.
Le dispositif Censi-Bouvard est cumulable avec le statut LMNP.

Quel que soit le régime fiscal choisi, forfaitaire (Micro-BIC) ou réel, le statut LMNP n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales fixé à 10.000 euros.

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