Le déficit foncier
Ce dispositif existe depuis 1993 et permet aux propriétaires qui ont pour objectif de louer un bien, d’imputer à leur revenu global une partie de leurs déficits fonciers, en plus des intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.
Le plafond de déduction d’impôts est fixé à 10.700€ de déficit foncier par an.
Si vous avez un excédent, soit un déficit foncier plus important à déduire, celui-ci est reportable sur les revenus fonciers 6 ans au minimum et 10 ans au maximum selon certaines conditions, en déduction du revenu global.
Ce mécanisme de déficit foncier est autorisé sous certaines conditions, et notamment l’obligation de louer le bien vide durant 3 ans et l’interdiction de revendre le bien durant cette période, sous peine de restitution de l’avantage fiscal.
Qu’est ce que le déficit foncier ?
Si vous possédez un bien en location, vous percevez alors des revenus ou recettes locatives, provenant des loyers dont s’acquitte votre locataire.
Ces revenus sont soumis à imposition.
Le mécanisme du déficit foncier permet de déduire vos charges dès lors que celles-ci sont supérieures à vos recettes locatives.
En effet, dans un tel cas, vous êtes en situation de déficit foncier.
Si vous réalisez par exemple des travaux de rénovation conséquents, vous pouvez diminuer votre montant imposable en déduisant le montant de ces travaux réalisés selon le plafond en vigueur.
C’est un dispositif particulièrement intéressant pour les foyers à forte pression fiscale, ou pour les investisseurs ayant de forts revenus fonciers, souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux en rénovant leur patrimoine.
Comment calcule t’on le déficit foncier ?
La formule de calcul du déficit foncier est la suivante :
Loyers annuels – intérêts d’emprunt – frais et charges = bénéfice (imposable) ou déficit foncier (déductible).
Si vous êtes en déficit foncier, il faut ventiler vos charges comme suit :
- Les intérêts d’emprunt de votre prêt immobilier se déduisent sur vos revenus fonciers, et non sur le revenu global.
- Les autres charges sont déductibles de votre revenu global.
Les charges concernées par la déduction globale, sans que cette liste soit exhaustive sont : la gestion locative confiée à une agence, les travaux d’entretien et de rénovation, les primes d’assurances, les taxes foncières…
Quel régime fiscal ?
Le régime fiscal concerné par l’imputation du déficit foncier est le régime réel.
Il existe cependant 2 cas de figure :
– Si vos loyers annuels sont inférieurs ou égaux à 15.000€, vous bénéficiez de plein droit du régime du microfoncier avec un abattement de 30% sur les revenus locatifs perçus. Dans ce cas, la déduction des charges ne s’applique pas.
– Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15.000€ ou si vous ne souhaitez pas opter pour le régime microfoncier, vous bénéficiez alors du régime réel qui vous permet de déduire un bon nombre de charges de votre revenu global.
Il est à noter que le déficit foncier n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros, notamment pour les dispositifs de défiscalisation Loi Malraux en réduction d’impôts, et Loi Monuments Historiques en déduction d’impôts.
Ils sont en effet réservés aux investisseurs fortement imposés, notamment IFI ou Impôt sur la Fortune Immobilière, et présentent des avantages fiscaux avec des plafonds très élevés :
– La Loi Malraux bénéficie d’un plafond de 400.000 euros répartis sur 4 ans : 22 à 30% de réduction d’impôts, soit un total de 120.000€ sur les 4 années.
– La Loi Monuments Historiques présente l’avantage de déduire l’ensemble des charges de son revenu global, sans limite de plafond.
Elle offre également la possibilité d’appliquer une exonération totale des droits de mutation dans le cas d’un transfert de la propriété, et des droits de succession pour les ayants droits dans le cas du décès du propriétaire.
Les avantages fiscaux du mécanisme du déficit foncier présentant de nombreuses solutions, soumises à des obligations à respecter et à réaliser dans un cadre fiscal de référence précis, il est plus judicieux de se faire accompagner dans l’analyse des différentes options.
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