La nue propriété
Qu’est ce que la nue propriété ?
Le mécanisme de la nue-propriété consiste à démembrer un bien immobilier pour le séparer en deux parties :
- La nue-propriété permet à son détenteur, le nu-propriétaire, de détenir le capital du bien et d’en disposer librement. Il peut notamment procéder à la vente du bien ou faire une donation.
En cas de remembrement du bien, la propriété revient au nu-propriétaire. - L’usufruit permet à son détenteur, l’usufruitier, d’occuper le bien ou de le mettre à la location en vue de générer des revenus locatifs.
Comment fonctionne la nue propriété ?
L’achat d’un bien en nue-propriété implique automatiquement de concéder l’usufruit à une tierce personne.
Dans le cadre d’une vente en rente viagère, l’usufruit est cédé jusqu’au décès de l’usufruitier. Dans d’autres cas, il est limité dans le temps : de 10 à 20 ans suivant le mode d’acquisition.
Chaque partie a des droits et des obligations légiférés, et notamment :
- Le nu-propriétaire prend en charge toutes les grosses réparations telles que murs de soutènement, gros murs et voûtes…
Ces travaux font l’objet d’une déduction d’impôts sous certaines conditions par le mécanisme du déficit foncier. - L’usufruitier supporte toutes les charges inhérentes aux travaux d’entretien, les taxes foncières, les taxes locatives (seulement s’il occupe le bien).
S’il souhaite mettre le bien en location et que celui-ci génère des charges plus élevées que les recettes locatives, l’usufruitier peut donc déduire des impôts ses charges par le mécanisme du déficit foncier, sous certaines conditions.
Quels sont les avantages de la nue propriété ?
Les avantages du nu-propriétaire sont nombreux :
- L’acquisition d’un bien en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote du montant du bien de l’ordre de 30 à 50%, puisque vous ne jouissez pas du bien : Il est donc inférieur à sa valeur sur le marché.
- Les travaux d’entretien du bien et taxes sont à la charge de l’usufruitier.
L’inconvénient majeur réside donc dans l’impossibilité de percevoir des loyers durant toute la période où l’usufruit est cédé à un tiers.
La fiscalité du statut de nu-propriétaire est avantageuse, et notamment :
- Dans le cadre d’une donation, les droits sont calculés sur la valeur du bien en nue-propriété, ils sont de ce fait réduits avec la décote de 30 à 50%.
- Les taxes foncières et locatives sont à la charge de l’usufruitier.
- La détention d’un bien en nue-propriété ne rentre pas dans votre patrimoine immobilier : C’est l’usufruitier qui est imposé sur la valeur en pleine propriété concernant l’Impôt sur la Fortune Immobilière ou IFI.
Si celui-ci est une personne morale, l’Impôt sur la Fortune Immobilière ou IFI ne s’applique pas.
Ce dispositif de défiscalisation s’adresse aux contribuables fortement imposés, disposant de revenus fonciers importants concernant l’acquisition en nue-propriété.
L’acquisition de l’usufruit se prête plus à ceux qui souhaitent générer des revenus locatifs immédiats et qui font l’objet d’une contribution fiscale peu élevée.
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